Wat te doen als je verhuurder verkoopt?

Als je verhuurder je huurwoning verkoopt, hoef je niet meteen in paniek te raken. Volgens de wet “koop breekt geen huur”, vastgelegd in artikel 7:226 van het Burgerlijk Wetboek, blijft je huurovereenkomst gewoon van kracht. De nieuwe eigenaar wordt automatisch je nieuwe verhuurder en neemt alle rechten en plichten over.

Lang verhaal kort

• Koop breekt geen huur: je huurcontract blijft geldig na de verkoop en gaat automatisch over op de nieuwe eigenaar.
• Alleen kernbedingen worden overgedragen. Informele afspraken die niet in je contract staan, zijn niet automatisch bindend voor de nieuwe verhuurder.
• De nieuwe eigenaar kan de huur niet beëindigen vanwege de verkoop zelf. Dringend eigen gebruik is pas mogelijk na drie jaar.
• Betaal huur aan de nieuwe verhuurder pas vanaf de maand na de eigendomsoverdracht. Huur over lopende en eerdere maanden betaal je aan de vorige verhuurder.

Wat is “koop breekt geen huur” precies?

“Koop breekt geen huur” betekent dat de verkoop van een huurwoning je huurovereenkomst niet beëindigt. De nieuwe eigenaar neemt de huurovereenkomst volledig over op het moment van eigendomsoverdracht. Je hoeft niets te doen en hoeft ook geen nieuw contract te tekenen. De rechten die je had onder de vorige verhuurder gelden onverkort voor de nieuwe eigenaar.

Dit principe is vastgelegd in artikel 7:226 van het Burgerlijk Wetboek en geldt voor zowel sociale huurwoningen als woningen in de vrije sector. De bescherming is niet afhankelijk van hoe lang je al huurt of wat je huurprijs is.

Wat verandert er en wat blijft hetzelfde?

Bij de verkoop verandert er in principe weinig voor jou als huurder, maar er zijn een paar dingen om op te letten.

Let op informele afspraken. Mondelinge of informele afspraken die niet in je huurcontract staan, worden niet overgedragen aan de nieuwe verhuurder. Denk aan een afspraak waarbij de vorige verhuurder elke maand de tuin maait als extra service, of toestemming voor een huisdier die nergens op papier staat. Dit soort afspraken zijn alleen van toepassing tussen jou en de oorspronkelijke verhuurder.

Voorkooprecht is niet standaard. Sommige huurders denken automatisch recht te hebben om de woning als eerste te kopen. Dat is niet zo. Een voorkooprecht is alleen van toepassing als dit expliciet in je huurcontract staat. Bij woningcorporaties gelden soms andere regels op basis van de Wet bevordering eigenwoningbezit, maar voor particuliere verhuurders geldt dit wettelijk voorkooprecht niet.

Mag de verhuurder bezichtigingen inplannen?

Ja, de verhuurder mag bezichtigingen inplannen voor potentiële kopers. Jij bent verplicht hier redelijke medewerking aan te verlenen. Wat redelijk is, hangt af van de omstandigheden. Er is geen wettelijk vastgesteld maximum aantal bezichtigingen per week. De verhuurder moet wel altijd rekening houden met jouw privacy en de bezichtigingen op redelijke tijden plannen, altijd op afspraak en met voldoende aankondiging vooraf.

Heb je bezwaar tegen een specifiek tijdstip? Dan kun je een alternatief voorstellen. Je bent niet verplicht om bezichtigingen toe te staan op tijden die voor jou onpraktisch zijn.

Kan de nieuwe verhuurder het huurcontract beëindigen?

De verkoop van de woning is geen wettelijke grond voor huuropzegging. De nieuwe verhuurder kan de huur alleen beëindigen op basis van een beperkt aantal wettelijk erkende redenen:

• Dringend eigen gebruik: de nieuwe eigenaar moet aantonen dat hij of zij de woning persoonlijk dringend nodig heeft, bijvoorbeeld om er zelf in te wonen, of voor renovatie of sloop. Doorverkopen van de woning valt hier uitdrukkelijk niet onder. Deze opzeggingsgrond is pas mogelijk drie jaar na het moment dat de nieuwe eigenaar jou schriftelijk heeft geïnformeerd over de eigendomsoverdracht.
• Huurachterstand of wangedrag: de nieuwe verhuurder kan naar de rechter stappen als je ernstige huurachterstand hebt opgebouwd, voor overlast zorgt, of de woning niet behoorlijk bewoont.

In beide gevallen heeft de rechter de laatste stem. De nieuwe verhuurder kan je er niet zomaar uit zetten zonder rechterlijke uitspraak.

Wat zijn jouw stappen als huurder?

Dit is wat je praktisch doet als je verneemt dat je woning wordt verkocht:

1. Lees je huurcontract door: controleer of er clausules staan over verkoop, voorkooprecht, of bijzondere afspraken.
2. Noteer alle informele afspraken: vraag de oude verhuurder om bevestiging per e-mail van afspraken die niet in je contract staan, zodat je kunt proberen ze over te dragen.
3. Wacht op officiële bevestiging van de eigendomsoverdracht: pas daarna betaal je huur aan de nieuwe verhuurder. Huur over de lopende maand van overdracht en eerdere maanden betaal je nog aan de vorige verhuurder.
4. Werk redelijk mee aan bezichtigingen: maar stel grenzen als tijdstippen onpraktisch zijn en doe altijd alles op afspraak.
5. Houd alle communicatie bij: bewaar e-mails en brieven van zowel de oude als de nieuwe verhuurder.
6. Schakel hulp in bij problemen: de Huurcommissie, het Juridisch Loket, of je rechtsbijstandverzekering kunnen je ondersteunen als de nieuwe verhuurder je rechten niet respecteert.

Conclusie

Een verkoop van je huurwoning klinkt misschien alarmerend, maar de wet beschermt je goed. Je huurovereenkomst blijft van kracht, je hoeft niet te vertrekken, en de nieuwe eigenaar neemt alle kernafspraken over. Let wel op informele afspraken die niet in je contract staan, want die zijn niet automatisch bindend voor de nieuwe verhuurder.

Raken je spullen beschadigd in de verwarring van een verhuizing of een renovatie? Dan kan je inboedelverzekering een vangnet zijn. Benieuwd wat Lemonade voor jou dekt? Bereken je premie via de app.

Verhuurder verkoopt veelgestelde vragen