Que faire si mon logement est indécent ?

Vous aviez trouvé un appartement à votre convenance (du moins, sur le papier). Problème : lors de l’emménagement et quelque temps après l’état des lieux, vous vous rendez-compte que le logement n’est pas aux normes : l’électricité saute régulièrement dans la pièce principale, des infiltrations d‘eau laissent des traces d’humidité sur le plafond, et vous trouvez la présence d‘une colonie de cafards dans votre coin cuisine. Pire encore, vous découvrez que certains aspects de votre habitation sont dégradés, voire dangereux. 

Si ce type d’événement n’est jamais une partie de plaisir, rassurez-vous, vous n’êtes pas seul(e) : des millions de logements indécents sont recensés en France chaque année. L’important est désormais de connaître vos droits pour être compensé(e) financièrement du fait que vous viviez dans un habitat indigne. On vous explique tout sur les différents recours possibles !

• Logement indécent : les critères de décence et d’insalubrité
• Insalubrité vs indécence : faites la distinction
• Réalisez un diagnostic et récoltez des preuves
• Vos recours en cas de logement indécent
• Faut-il continuer de payer un loyer en cas de logement indécent et/ou insalubre ?

Logement indécent : les critères de décence et d’insalubrité

Avant de vous lancer dans les démarches pour obtenir gain de cause, il est important de connaître les critères de décence du logement au sens où l’entend la loi (décret n°2002-120 du 30 janvier 2002). Ces derniers peuvent vous aider à confirmer la non-décence de votre habitation. 

D’après le site du Service public, les caractéristiques d’un logement décent sont les suivantes :

• Une surface habitable minimale de 9m2 en location, et 2,20 m de hauteur sous plafond. 
• Une absence de risques manifestes pour la sécurité physique du locataire. 
• Une absence d’animaux nuisibles et de parasites.
• Une performance énergétique minimale. 
• La mise à disposition de certains équipements comme une alimentation en eau potable, une installation sanitaire, une installation d’évacuation des eaux usées, un réseau électrique aux normes et une installation de gaz en bon état, ou encore une aération suffisante.

Si un ou plusieurs de ces critère(s) n’est ou ne sont pas respecté(s), alors la conformité du logement est remise en cause et celui-ci est déclaré être en mauvais état.

Insalubrité vs indécence : faites la distinction

Il est important de ne pas confondre l’insalubrité et l’indécence dans le cadre d’un logement. 

L’insalubrité fait référence à un logement invivable puisqu’il met en danger la santé et la sécurité des occupants. Par conséquent, si un logement insalubre est bien un logement indécent – l‘insalubrité menaçant la santé des locataires – l’inverse n’est pas forcément vrai : un logement peut être indécent (sans être insalubre), et rester habitable. 

Cette distinction à un effet sur l’exonération de paiement de loyer que nous expliquons à la fin de l’article (keep reading !). 

Réalisez un diagnostic et récoltez des preuves

Pour appuyer votre dossier lors d’une confrontation à l’amiable (ou non) avec votre propriétaire, il vous faut des preuves concrètes.

Tout d’abord, vous pouvez réaliser un autodiagnostic à partir d’une grille type mise à disposition par la Caf (Caisse d’allocations familiales) et l’ADIL (Agence départementale pour l’information sur le logement). Vous trouverez cette grille directement sur le site Internet de la Caf de votre département. 

Ensuite, nous vous conseillons de contacter un(e) expert(e) du bâtiment, le service d’hygiène et de santé de votre mairie, ou encore le service communal d‘hygiène afin qu’une intervention puisse avoir lieu dans votre logement avec rapport de non-décence ou d’insalubrité à la clef pour faire face au propriétaire. 

Enfin, n’oubliez pas de prendre des photos datées et des vidéos si cela est possible. Vous pouvez capturer l’installation électrique si elle n’est plus aux normes, ou des éventuels parasites et autres nuisances.  

Vos recours en cas de logement indécent 

Avant de nous pencher sur les différentes solutions qui s’offrent à vous, sachez que le propriétaire bailleur ne peut pas mettre en avant le fait que “le locataire a accepté le logement en l’état” pour s’affranchir de son obligation de délivrer le logement dans un état décent. 

De même, vous n’êtes pas obligé(e) d’envoyer une demande formelle de remise en état du logement pour avoir droit à des dommages et intérêts. En revanche c’est à vous, en tant que locataire, de tirer la sonnette d’alarme sur l’insalubrité ou l’indécence d’un logement. 

Regardons ensemble vos options pour vous sortir de cette situation et retrouver un logement décent au plus vite. 

Le recours à l’amiable

Dans un premier temps, vous devez contacter directement votre propriétaire ou passer par l’intermédiaire de votre agence afin de lui faire part de l’indécence du logement. Privilégiez la lettre recommandée avec accusé de réception afin de garder une trace du message. Le propriétaire doit ensuite s’engager par écrit à rendre le logement décent. 

Pendant ce laps de temps, vous pouvez négocier avec lui une remise partielle et totale sur le loyer mensuel : si les travaux durent plus de trois semaines, le propriétaire doit accorder une baisse de loyer proportionnelle à la durée des travaux.

Par ailleurs, en attendant la fin des travaux nécessaires à la décence du logement, votre mairie ou l’ADIL peuvent éventuellement vous aider à vous reloger temporairement. 

Le recours à la commission départementale de conciliation

Si le propriétaire ne répond pas à la lettre recommandée avec accusé de réception au bout de deux mois, ou refuse d’engager des travaux pour rendre le logement décent, il est nécessaire d’engager des démarches plus lourdes en saisissant la Commission départementale de conciliation (CDC). La procédure peut être faite par voie électronique ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Un conciliateur intervient ensuite entre vous et votre propriétaire pour tenter de trouver une solution viable.

À noter que cette procédure est facultative. En effet, vous pouvez avoir un recours direct à la justice sans passer par une CDC. 

La saisine du juge du tribunal des contentieux de la protection

Enfin, un ultime recours judiciaire peut être engagé pour vous sortir de cette situation invivable. Après avoir transmis une voie de requête ou une assignation au tribunal d‘instance, le juge peut prendre la décision de condamner le propriétaire à réaliser des travaux à ses frais avec d’éventuelles pénalités de retard, avec une suspension partielle ou totale du paiement du loyer en fonction des différents cas de figure. 

Bien sûr, le juge s’appuiera sur les preuves fournies en amont. Il est donc primordial d’avoir un rapport de diagnostic solide réalisé par des experts ou des institutions (mairie, Caf, Agence régionale de santé, etc.), ainsi que des photos ou vidéos.

Faut-il continuer de payer un loyer en cas de logement indécent et/ou insalubre ?

En cas de logement indécent, mais qui ne représente pas de danger pour le locataire, vous ne pouvez pas cesser le paiement des loyers au risque de voir votre bail être résilié par le propriétaire. 

En cas de logement diagnostiqué insalubre, et qui représente un danger pour locataire, il est possible de demander la nullité du contrat de location afin de suspendre le paiement du loyer. Un membre du service municipal est missionné pour constater l’insalubrité et notifie ensuite le bailleur qui n’est plus en droit de demander le paiement du loyer avec un arrêté d’insalubrité.

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Pour résumer : en cas de logement indécent, vous pouvez tenter de gérer la situation à l’amiable, de passer par une Commission départementale de conciliation, et, le cas échéant, d’avoir recours à la justice pour obtenir gain de cause. 

En attendant un dénouement en bonne et due forme, vous êtes en droit de demander le gel des paiements de loyer si l’habitation est invivable, et une solution de logement provisoire en attendant la fin des travaux de remise aux normes. Bon courage ! 💪