Travaux dans un logement en location : qui paie quoi ? 

Entre un robinet qui fuit, une chaudière en grève et une peinture un peu fatiguée, la question revient souvent : qui doit payer quoi quand il s’agit de réparations dans un logement loué ? Bonne nouvelle : la loi est plutôt claire sur le sujet ! Suivez le guide, on vous explique comment partager les responsabilités (sans drame) entre locataire et propriétaire.

Ce que dit la loi (et ce que ça veut dire pour vous) en cas de travaux

Selon la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le propriétaire doit vous fournir un logement décent, en bon état d’usage et de réparation. Autrement dit, il remet au locataire un logement qui tient debout, qui chauffe, qui s’éclaire, et dans lequel rien ne tombe sur la tête.

Le locataire s’engage en retour à l’entretenir au quotidien et à effectuer les petites réparations liées à l’usage normal des lieux.

Les obligations dépendant de la nature des travaux :

• Le propriétaire prend en charge les gros travaux (mise aux normes, rénovation, équipement défectueux).
• Le locataire s’occupe de l’entretien courant et des réparations locatives mineures.

Les obligations se répartissent en deux grandes périodes :

• Celles qui s’appliquent dès le début du bail, comme l’obligation de fournir un logement décent par le bailleur.
• Celles qui concernent l’entretien courant et les réparations, réparties entre le bailleur et le locataire tout au long du bail.

Simple, non ? Lisez la suite de l’article pour en savoir plus (eh oui, il y a des nuances).

Les obligations du locataire : l’entretien courant et les réparations locatives que vous devez entretenir

C’est très simple : le locataire doit prendre soin du logement comme si c’était le sien. 

Les obligations pendant la durée du bail sont les suivantesl :

• Entretien des équipements : remplacement des joints de lavabo ou de baignoire dans la salle de bain, nettoyage des évacuations et débouchage des canalisations, entretien annuel de la chaudière ou du chauffe-eau, conformément à la réglementation. 
• Réparations locative mineures : remplacement des poignées de porte ou des vitres cassées, rebouchage des trous dans les murs avant la fin du bail. 
• Entretien courant du logement : nettoyage régulier des sols, murs et plafonds, désengorgement des gouttières (pour les maisons). 

Le locataire est également responsable de l’entretien et du bon fonctionnement du détecteur de fumée (mais son installation initiale est la responsabilité du propriétaire.) 

En revanche, il n’est pas responsable des réparations liées à la vétusté normale, une malfaçon, un vice de construction, un cas de force majeure… Bref, si le locataire prouve par A+B que les dégâts ne sont pas de sa responsabilité ! Dans ces cas-là, les frais reviennent au propriétaire.

⚠️ Attention : si des dégradations sont constatées lors de l’état des lieux de sortie (par exemple, des tâches sur un parquet ou des fissures dues à une mauvaise utilisation), leur réparation sera également à la charge du locataire. Ces frais pourront être déduits du dépôt de garantie, soit une mauvaise nouvelle pour le portefeuille. Il est d’ailleurs essentiel pour le locataire d’être très attentif lors de l’état des lieux d’entrée. Tout défaut, même mineur, doit être noté dans le document pour éviter d’en être tenu responsable à la fin du bail.

Les obligations du propriétaire : qu’est-ce qui lui revient ?

La réalisation des travaux à la charge du propriétaire

Le propriétaire a l’obligation de maintenir le logement en bon état, aux normes de décence et d’effectuer toutes les réparations autres que locatives. Cela implique souvent différents types de travaux à sa charge dans votre logement (et dans les parties communes s’il possède l’immeuble), comme :

• Travaux nécessaires pour garantir un logement décent : réparations importantes comme le remplacement d’une toiture endommagée ou la correction des infiltrations, réparation ou remplacement des équipements défectueux (chaudière, fenêtres, installation électrique, etc.). 
• Travaux d’amélioration et de rénovation : isolation thermique pour une amélioration de la performance énergétique, remplacement des volets vétustes ou rénovation des parties communes, comme une cage d’escalier dans un immeuble collectif. 
• Mises aux normes : travaux de mise en conformité des installations de gaz, d’électricité ou de plomberie, réalisation des diagnostics techniques obligatoires (performance énergétique, amiante, etc.). 

En cas d’aléa (inondation, incendie, vétusté naturelle…), , la convention IRSI prévoit que l’assurance de l’occupant — donc celle du locataire — intervient en premier, tant que le montant des dommages reste en dessous d’un certain seuil.

Par ailleurs, le droit français établit une présomption de responsabilité du locataire : sauf preuve contraire, les dommages lui sont imputés. Autrement dit, c’est à vous de démontrer que le sinistre ne résulte pas de votre faute pour éviter d’en supporter les coûts.

Les droits du locataire à connaître

Si le logement est déclaré insalubre, dangereux (en état de péril) ou fait partie des logements sociaux, le propriétaire doit vous proposer une solution de relogement pendant la durée des travaux. En revanche, en cas de sinistre (incendie, dégât des eaux…), il n’a aucune obligation légale de vous reloger… même si certains bailleurs peuvent le faire par souci de confort (ou de bonne foi !)

Pour des travaux d’entretien classiques, le propriétaire peut proposer une réduction de loyer ou une autre forme d’indemnisation. Cela devient obligatoire uniquement si les travaux vous empêchent de profiter du logement pendant plus de 21 jours.

Enfin, le locataire est en droit de refuser des travaux si le propriétaire bailleur ne l’a pas informé au moins 24 heures à l’avance — sauf en cas d’urgence, bien entendu, où les réparations doivent être faites rapidement… souvent dans le propre intérêt de l’occupant du logement.

En cas de litige : comment agir ? 

Pour le locataire 

Si votre logement est en mauvais état en cours de bail, ou si une exécution des travaux est nécessaire, commencez par prévenir votre propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception.

Pas de réponse ? Vous pouvez faire appel à la justice.

Et pour être bien accompagné, n’hésitez pas à contacter l’ANIL (Agence nationale pour l’information sur le logement) ou votre ADIL locale : ces services publics gratuits peuvent vous informer sur vos droits et vous aider à engager les démarches nécessaires.

Pour le propriétaire 

Si votre locataire néglige l’entretien ou cause des dégâts, vous pouvez retenir une partie (ou la totalité) du dépôt de garantie pour couvrir les frais. À condition, bien sûr, que tout soit justifié.

Prévenir les conflits : le secret d’une location sereine

Tout malentendu peut être évité avec un contrat de location bien ficelé. Une grille de vétusté, par exemple, peut être très utile pour savoir qui paie quoi en fonction de l’état du logement. Aussi, un état des lieux détaillé, réalisé à l’entrée et à la sortie, est essentiel pour comparer l’état du logement et répartir les responsabilités en cas de dégradations.

Et si un doute persiste ? N’hésitez pas à consulter les textes officiels… ou à poser vos questions à un professionnel. Parce qu’un logement bien géré, c’est un logement bien entretenu – et surtout des relations apaisées entre locataire et propriétaire.

Vous l’avez compris : quand il s’agit de travaux dans un logement en location, mieux vaut savoir qui fait quoi (et surtout, qui paie quoi). La bonne nouvelle, c’est que la répartition des responsabilités est plutôt claire : au propriétaire les gros chantiers, au locataire l’entretien du quotidien !